Апартаменты или квартира: в чём разница и стоит ли экономить на статусе жилья

Апартаменты прочно вошли в московский рынок недвижимости. Их строят в бывших промзонах, в историческом центре, в деловых кварталах, и внешне они часто ничем не отличаются от обычных квартир: такие же планировки, такая же отделка, такой же вид из окна. При этом цена нередко ниже, иногда заметно. Неудивительно, что многие покупатели задаются вопросом: а есть ли смысл переплачивать за статус квартиры? Чтобы ответить на него, нужно разобраться, чем апартаменты отличаются юридически и как эти различия влияют на повседневную жизнь.

Что такое апартаменты с точки зрения закона

Главное отличие апартаментов от квартир — их правовой статус. Квартира — это жилое помещение в жилом доме. Апартаменты формально являются нежилым помещением в здании коммерческого назначения: гостиничном комплексе, многофункциональном центре, бизнес-центре с жилой частью. Они могут быть предназначены для временного проживания, но юридически остаются нежилыми.

Почему застройщики строят апартаменты? Потому что требования к коммерческим зданиям мягче, чем к жилым. Не нужно строить школы и детские сады за счёт проекта, иные нормы инсоляции, плотности застройки, парковки. Это позволяет возводить объекты там, где жилые дома строить нельзя, — например, на бывших промышленных территориях или в деловых районах — и продавать их дешевле.

Регистрация и прописка

Самое известное ограничение апартаментов — отсутствие постоянной регистрации. В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, возможна только временная регистрация по месту пребывания на ограниченный срок, которую нужно продлевать.

Для многих это не проблема: если у человека уже есть постоянная регистрация в другой квартире, апартаменты могут быть вторым жильём или инвестицией. Но для тех, кто покупает единственное жильё, это создаёт неудобства:

• сложнее прикрепиться к поликлинике и записать ребёнка в школу или сад по месту проживания;
• возможны трудности с получением некоторых социальных льгот и выплат;
• нужно периодически продлевать временную регистрацию.

Важно понимать, что школы и поликлиники обычно прикрепляют по месту регистрации, а не проживания, и в некоторых районах это становится серьёзным ограничением.

Коммунальные платежи и налоги

Апартаменты, как нежилые помещения, часто обходятся владельцу дороже в содержании. Тарифы на коммунальные услуги для коммерческих объектов могут быть выше, чем для жилых. На практике это зависит от конкретного комплекса: в некоторых проектах тарифы приравнены к жилым, в других — нет. Это стоит уточнить до покупки.

Налог на имущество для апартаментов тоже может быть выше. Ставка налога на нежилые помещения зависит от кадастровой стоимости и местных правил, и она обычно больше, чем для квартир. Кроме того, на апартаменты не распространяется налоговый вычет, предусмотренный для жилых помещений при расчёте налога на имущество.

Налоговый вычет при покупке

Это ещё одно важное различие. Имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставляется только на квартиры, комнаты, жилые дома. Апартаменты как нежилые помещения под него, как правило, не подпадают. Для многих покупателей это ощутимая потеря, которую стоит учитывать при сравнении цены.

Выгода от низкой цены апартаментов может растаять, если сложить налоги, коммунальные платежи и упущенный налоговый вычет за годы владения.

Ипотека и льготные программы

Ипотеку на апартаменты дают не все банки, а те, кто даёт, иногда предлагают менее выгодные условия: ставка выше, первоначальный взнос больше. Льготные государственные ипотечные программы, как правило, на апартаменты не распространяются, поскольку рассчитаны на жилые помещения.

Материнский капитал также можно направить только на улучшение жилищных условий, то есть на покупку жилья. Использовать его для покупки апартаментов обычно нельзя.

Нормы проживания и комфорт

Поскольку апартаменты строятся по нормам для нежилых зданий, некоторые параметры комфорта могут отличаться. Это касается:

• инсоляции — апартаменты могут получать меньше прямого солнечного света;
• шумоизоляции — нормы для коммерческих зданий не всегда учитывают особенности проживания;
• инфраструктуры — рядом может не оказаться школ, садов, поликлиник, если комплекс построен в деловом районе;
• придомовой территории — нормы для двора и детских площадок мягче.

Однако во многих проектах застройщики сами следят за качеством и делают апартаменты не хуже квартир, а иногда и лучше: с сервисами, ресепшен, клубной инфраструктурой. Особенно это касается премиальных комплексов в центре Москвы, где апартаменты — это осознанный формат, а не способ сэкономить.

Кому подходят апартаменты

Апартаменты имеют свою аудиторию, и для неё этот формат вполне разумен.

1. Инвесторам, которые покупают недвижимость под сдачу в аренду. Здесь ниже порог входа, а арендатору обычно всё равно, квартира это или апартаменты.
2. Тем, у кого уже есть постоянная регистрация в другой квартире и кто ищет второе жильё ближе к работе или центру.
3. Молодым людям и парам без детей, для которых вопрос прикрепления к школе и поликлинике пока неактуален.
4. Тем, кто хочет жить в конкретном месте, например в центре или деловом квартале, где квартир просто нет или они существенно дороже.

Тем же, кто покупает единственное жильё для семьи с детьми или рассчитывает на льготную ипотеку, маткапитал и налоговый вычет, апартаменты стоит рассматривать с большой осторожностью.

Что проверить в конкретном комплексе

Апартаменты сильно различаются между собой, поэтому общие рассуждения о формате мало что дают без изучения конкретного проекта. Прежде чем вносить деньги, стоит пройтись по короткому списку вопросов к застройщику и к уже живущим в комплексе людям:

• какое назначение у здания по документам — гостиница, многофункциональный центр, офисное здание с жилой частью;
• какие тарифы на тепло, воду и электричество выставляет управляющая компания и как они соотносятся с жилыми;
• сколько стоит обслуживание комплекса в месяц и что в него входит — охрана, ресепшен, уборка, сервисы;
• есть ли в пешей доступности школы, детские сады и поликлиники, готовы ли они принимать жителей с временной регистрацией;
• сколько в комплексе собственников живёт постоянно, а сколько сдаёт апартаменты посуточно — от этого сильно зависит атмосфера в доме;
• какие ограничения на перепланировку и ремонт установлены правилами комплекса.

Особое внимание стоит уделить последним двум пунктам. Если значительная часть лотов работает как мини-гостиница, в лифтах и коридорах постоянно будут незнакомые люди с чемоданами, а шумные компании на выходных станут обычным делом. Для инвестора это плюс, для семьи, которая хочет тишины, — серьёзный минус. Поговорите с консьержем и соседями, почитайте чаты жителей: там быстро становится понятно, каков реальный быт в комплексе.

Как принять решение

Перед покупкой апартаментов сравните не только цену за квадратный метр, но и полную стоимость владения: налоги, коммунальные платежи, ставку по ипотеке, упущенные вычеты и льготы. Изучите конкретный комплекс: какие тарифы там действуют, есть ли рядом школы и поликлиники, как устроена управляющая компания.

Обращайте внимание и на ликвидность. Апартаменты могут продаваться дольше квартир, а их цена в среднем растёт медленнее. Это особенно важно, если вы рассматриваете покупку как вложение. Периодически обсуждаются инициативы по изменению статуса апартаментов, но рассчитывать на них при покупке не стоит — решение должно быть выгодным при текущих правилах.

Апартаменты не хуже и не лучше квартир — это просто другой продукт с другими правилами. Разумный выбор возможен, только когда вы ясно понимаете, за что платите и от чего отказываетесь, и когда эти ограничения не мешают вашим планам на ближайшие годы.